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신속통합기획
신속통합기획에 대해 알아보기 전에 먼저 배경을 한 번 살펴봅시다.
배경
정비사업의 문제점에 대해 설명하겠습니다. 주로 도시 및 주거지역의 개발, 재개발 과정에서 발생하는 여러 가지 문제들이 있습니다. 일단 크게 몇 가지 문제점을 제시하면,
주민 참여 부족: 정비사업이 진행되는 과정에서 주민들의 의견 수렴과 참여가 충분하게 이루어지지 않아, 길게는 사업의 추진에 어려움이 생기거나, 주민들이 사업에 대한 반감을 가지게 됩니다.
민간 참여의 한계: 정부가 지원하는 정비사업이 다양한 계층에 이익을 가져다주지만, 민간 기업의 참여가 다소 제한적이어서 한계를 가지고 있습니다. 이로 인해 자본력이 약한 기업에게는 경쟁력이 떨어지는 문제가 발생합니다.
환경 문제: 개발 및 재개발 과정에서 환경에 대한 고려가 부족한 경우, 생태계 파괴, 도시 열섬 현상, 대기 오염 등 다양한 환경 문제가 발생합니다. 이렇게 되면 지속가능한 도시 발전에 오히려 방해가 되는 요인이 됩니다.
영향력 불균형: 정비사업에 참여하는 권력 센터와 소외된 센터 간 의사 결정 과정에서 발생하는 불균형 때문에, 사업 결과물이 실질적으로 니즈를 만족시키기 어렵습니다. 이로 인해 금전적, 사회적 비용이 소모되기도 합니다.
경제성 부족: 때로 정비사업은 예산의 부족 문제로 정비 필요성이 높은 지역보다도 돈이 있다고 판단되거나, 보상비용이 낮아 사업에 손쉽게 착수 가능한 지역의 정비에 무작정 투자되기도 합니다. 이러한 비효율적인 투자가 롱런에서 경제성 문제를 발생시키기도 합니다.
이 외에도 정비사업에 따른 여러 문제점들이 있습니다만, 요약하자면 주민의 참여와 권력 균형, 환경 및 경제성 등 여러 요소들에 대한 고려가 충분히 이루어지지 않아 문제가 발생합니다.
이를 보완하기 위한 다양한 정책 및 제도 개선하기 위해 신속통합기획이 주목되고 있습니다.
신속통합기획은 서울주택공사(SH), 한국토지주택공사(LH)의 주도하에 이루어지는 공공재개발, 공공재건축과 달리 서울시가 사업 초반에만 관여하여 공공성을 확보한 이후에는 주민의 주도하에(조합) 민간이 진행하는 정비사업으로 사업성 면에서 더 유리하게 작용이 됩니다.
신속통합기획이란
신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 공공에서 민간의 계획과 절차를 지원하는 제도입니다. 이런 정비사업은 보통 재개발과 재건축은 민간이 주체인 사업이 대부분이며 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 이렇게 하나의 계획으로 사업을 진행시켜 공공과 민간이 서로에게 이득이 되는 운영방식 입니다.
각 프로젝트는 각 심의 등을 거치게 되는데(건축 / 교통 / 교육 / 환경) 이 과정에서 사업에 의견차이 등 혼선으로 인해 의견을 맞추다 보니 불필요한 시간이 많이 발생하게 됩니다.
그래서 신속통합기획을 통해 조례, 각종 규제들의 개정을 통해 각 심의를 통합해 심의를 하여 통합된 의견, 일관된 의견제시로 신속하게 사업을 진행할 수 있게 됩니다.
계획 수립기간, 심의기간, 시행착오와 계획에 대한 결정들이 줄어들수 있는 기대효과가 발생합니다.
<서울시>
각종 평가들 <바로가기>
효과, 인센티브
높이완화
- 정량적, 획일적 등 제한적 높이기준에서 -> 주변 여건을 고려한 스카이라인으로 층수
- 정비사업시 주변여건을 고려하여 용적률 완화(170% -> 190%), 2종 일반주거지역 내
- 7층 규제 -> 7층~25층 제한
- 역세권 고밀도 주택 개발 허용 + 유도, 이외의 개발에 소외된 지역도 대안 마련
- 최대 용적률 300% -> 300% ~ 700%
- 소외된 전용주거지역, 경관지구 정비대안 제시
- 경관지구 내 최대 건폐율 30%, 4층 -> 건폐율 50%, 7층
- 공공시설 활성화 시킬 대안 마련
- 도로, 공원 등 단일 용도로 사용했더라면 지상, 지하 이용으로 복합적으로 사용할 수 있게 대안 제시(ex, 육교, 지하통로)
- 각 주민 생활권 내 수요 조사를 통해 각종 시설 설치(ex, 주차장, 운동시설, 공공보행통로)
목표, 기대효과
신속통합기획은 프로젝트의 목표와 전략을 효율적이고 신속한 방식으로 수립하고 실행하여 최종적으로 핵심 목표를 명확히 설정한 후, 이를 달성하기 위한 전략을 세우는 것이 중요합니다. 상위 목표와 하위 목표를 연관시키는 계획을 통해 전략이 구체화되고, 일정에 따라 실행되도록 하게 만드는 것이라 생각되어집니다.
- 정비계획, 지구단위계획 별도수립 -> 정비계획, 지구단위계획 동시수립
- 2년 + 1년 총 3년에서 그 이하로 기간단축
- 30명의 심사위원 (본위원) -> 5~9명의 심사위원 (분과위원)
- 개별심의 -> 통합심의
디자인 변화
도시 ,건축 디자인 혁신 방안을 적용하여 도시 미관에 더욱 신경을 쓰게 될 것 같습니다.
이후 특별건축구역 지정 등으로 개발지역을 보다 디자인, 환경을 향상시키는 효과를 볼 수 있을 것 같습니다.
주의점
신속통합기획은 정책의 기조가 바뀌면서 재건축사업이 무산된 경험이 있으므로 정권에 따라 신속통합기획을 신청했다는 것만으로 재개발/재건축을 확정적으로 기대하기에는 이르다는 분위기도 감지되고 있다고 합니다. 이렇게 정치와 밀접한 관계가 있기때문에 진행하는데 있어 어려움이 있습니다.
신청방법
신속통합기획은 신청서와 주민제안 정비계획을 함께 제출하면 구에서 신속통합기획 추진 여부에 대한 주민 의사 확인에 나서며, 이때 정한 사전검토 요청 단계 동의율(전체 주민의 30% 이상)을 충족하면 되며, 정비계획안 수립단계까지 전체 토지 등 소유자의 1/3 이상, 토지면적 1/2 이상을 충족하면 된다. 이부분에 대한 자세한 사항은 법체처 도시 및 주거환경 정비법을 참고하면 자세하게 아실수 있습니다.
신속통합기획을 성공적으로 적용하면 빠른 시장 대응, 고객 만족도 향상, 효율적인 프로젝트 관리 등 여러 가지 긍정적 결과를 얻을 수 있습니다. 이는 디자인 프로젝트의 전반적인 성공과 경쟁력 향상에 기여합니다.
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법제처<바로가기>