정비사업 완료단계_1.이주 및 철거, 착공

이주 및 철거, 착공

착공준비/시공보증/착공신고/분양계획작성 토지 등 소유자 분양/입주자모집승인신청/일반분양

이주 및 철거, 착공

1.착공준비

  • 감리자 선정
    • 건축감리
    • 소방감리
    • 굴토감리
    • 전기감리
  • 감리 계약

2. 시공보증(도정법)

  • 조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정(제25조에 따른 공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함한다)한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 100분의 50 이하 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 합니다.

3. 착공신고(건축법)

  • 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 합니다.
  • 허가권자는 제1항 본문에 따른 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 합니다
  • 허가권자가 제3항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 봅니다.
  • 건축주는 「건설산업기본법」 제41조를 위반하여 건축물의 공사를 하거나 하게 할 수 없습니다.
  • 법에 따른 각 계약서의 사본을 첨부하여야 합니다.

4. 분양계획 작성 및 토지 등 소유자 분양(도정법)

  • 분양계획작성
    • 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
    • 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 합니다.
    • 사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 조건에 따라 절차를 다시 거칠 수 있습니다.
    • 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있습니다.
    • 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있습니다.
    • 공공재개발사업 시행자는 건축물 또는 토지를 양수하려는 경우 무분별한 분양신청을 방지하기 위하여 분양공고 시 양수대상이 되는 건축물 또는 토지의 조건을 함께 공고하여야 합니다.

5. 입주자 모집 승인신청(주택공급에관한 규칙)

시기

  • 사업주체는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있습니다.
    • 1. 주택이 건설되는 대지(입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. )의 소유권을 확보를 해야합니다.(주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함합니다.). 다만, 매도청구소송 대상 대지로서 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 합니다.
      • 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결을 받은 경우
      • 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우
      • 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우
    • 2. 다음 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 분양보증을 받을 것
      • 주택도시보증공사
      • 보험회사 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

조건

  • 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 해당되지 않습니다.
    • 사업주체가 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권등을 설정한 경우
    • 저당권등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결을 받은 경우. 이 경우 사업시행자는 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 저당권등을 말소하여야 합니다.
    • 다음의 해당되는 구분지상권이 설정된 경우로서 구분지상권자의 동의를 받은 경우
      • 구분지상권
      • 사업주체는 대지의 사용승낙을 받아 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 해당 대지의 소유권을 확보하여야 합니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당이 되지 않습니다.
        • 대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
        • 사업주체가 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 해당 공공사업으로 조성된 택지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
        • 사업주체는 입주자를 모집하려는 때에는 시장, 군수, 구청장으로부터 착공확인 또는 공정확인을 받아야 합니다.

6.일반분양(주택법)

  • 일반분양은 아파트, 주상복합 등의 주택건설 프로젝트가 완공되기 전, 미리 신청자를 모집하여 주택을 판매하는 방식입니다.
  • 신청자들은 분양가를 바탕으로 주택을 구매할 수 있으며, 일반 분양은 ‘청약제도’를 통해 진행됩니다. 청약제도는 일정한 공급예정 주택의 수요를 파악하고, 소비자와 건설사의 계약을 원활하게 진행시키기 위한 제도입니다.
  • 조건에 충족하는 신청자들이 분양가 혹은 응모자 중 일정 비율을 나누어 배정받게 됩니다.
  • 일반분양의 절차는 다음과 같습니다
    • 분양계획공고: 건설사가 분양계획을 세운 후, 해당 정보를 공개합니다.
    • 청약 신청기간: 신청자들이 청약 절차에 참여할 수 있는 기간이 지정됩니다. 이 기간에 청약통장을 개설해야 합니다.
    • 당첨자 추첨 및 발표: 지정된 기간이 종료되면, 당첨자들을 추첨하여 발표합니다.
    • 계약기간: 계약을 체결하기 위해 일정 기간 동안 당첨자와 건설사가 만나 계약합니다.
    • 진도 기준 완료 시, 입주: 건설 프로젝트 완료 후, 주택 청약자에게 전달됩니다

관련법규

정비사업이란

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