정비사업 완료단계_2.청산

정비사업 완료단계의 청산 및 해산

정비사업 완료단계의 청산과 해산을 보자면

조합의 청산은 조합의 활동을 중단하고, 그 경영 상황에 따라 조합의 재산을 분배하는 것을 말합니다.

1. 준공인가신청

  • 시장, 군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 방법 및 절차에 따라 시장, 군수등의 준공인가를 받아야 합니다.
  • 준공인가신청을 받은 시장, 군수등은 지체 없이 준공검사를 실시하여야 합니다. 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관, 공공기관, 연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.
  • 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다.
  • 시장, 군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
  • 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있습니다. 다만, 시장, 군수등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있습니다.
  • 공사완료의 고시 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하게 됩니다.

준공인가는 건축물 또는 시설물이 설계 및 시공 단계에서 현장실사를 거쳐서 건축법 등 관련 규정 및 기준을 준수하여 건축물 또는 시설물의 안전성, 사용성, 환경성 등에 문제가 없음을 확인하는 과정을 말합니다.

준공인가가 필요한 경우, 건축물 또는 시설물 소유자 또는 시공자가 해당 시설물을 완공 후 시공사실을 실시하여 안전 규격을 준수하고 건축물 또는 시설물의 검사를 거쳐서 준공인가를 신청합니다.

준공인가 신청서류 종류

준공인가 신청서류는 해당 건축물 또는 시설물의 용도, 구조, 시공과정, 사용목적, 설계도면 및 자료, 시공 결과물 등을 포함하여 준공 시험 검사 결과를 기재한 준공검사서, 건축물 또는 시설물 적합성 검사 결과를 기재한 안전성 검사서, 그리고 건축물 또는 시설물이 안전 규격을 준수함을 확인한 준공사실실사서 등이 필요합니다.

2. 준공검사실시

  • 준공검사는 건축물 또는 시설물이 설계, 시공 및 건축법 등의 관련 규정과 기준을 준수하여 안전 및 사용에 적합함을 확인하는 검사입니다.
  • 준공검사는 예전에는 소유자나 시공자가 스스로 실시하였지만, 현재는 건축물관리법 시행령에 따라 시행되며, 지방자치단체 또는 인증된 건축물검사인 등이 검사를 실시합니다.
  • 준공검사는 건축물 또는 시설물이 안전 및 사용에 적합함을 확인하는 데 있어서 여러 가지 검사를 실시합니다. 예를 들면, 건축물의 구조 안전성, 전기 및 소방 안전시설, 위생적인 환경 등을 검사하게 됩니다. 검사가 끝난 후에는 검사 결과에 대한 판정서가 작성되며, 이를 기반으로 준공인 여부가 결정됩니다.

3. 준공인가 및 공사완료고시

  • 준공인가를 신청하는 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 합니다.
  • 시장, 군수등은 준공인가를 하거나 공사완료를 고시하는 경우 그 내용에 의제되는 인, 허가등에 따른 준공검사, 인가등에 해당하는 사항이 있은 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 합니다.
  • 관계 행정기관의 장은 제3항에 따른 협의를 요청받은 날부터 10일 이내에 의견을 제출하여야 한다.
  • 관계 행정기관의 장이 정한 기간 내에 의견을 제출하지 아니하면 협의가 이루어진 것으로 본다.
  • 제57조제6항은 제1항에 따른 준공검사, 인가등의 의제에 준용합니다.

준공인가는 건축물 또는 시설물의 시공이 완료되어 안전 및 사용에 적합함을 확인한 후에 해당 건축물 또는 시설물에 대한 인가를 받는 과정입니다. 즉, 건축물 또는 시설물이 건축법 등의 관련 규정과 기준을 준수하여 설계, 시공, 검사 과정을 거치고 안전 및 사용에 적합함을 확인한 후에 인가를 받는 것입니다.

공사완료고시는 건축물 또는 시설물의 시공이 완료된 후에 해당 건축물 또는 시설물이 건축법 등의 관련 규정과 기준을 준수하여 안전 및 사용에 적합함을 확인하고, 이에 따른 인가를 받은 후에 완공을 고시하는 것입니다. 공사완료고시는 시공자의 책임하에 신고서를 작성하여 건축관리과 또는 관할 행정기관에 제출하며, 검사 및 준공인과 마찬가지로 건축물 또는 시설물의 안전과 사용성을 확인하기 위한 검사 및 현장실사가 이루어집니다.

따라서 공사완료고시는 건축물 또는 시설물의 완공 후에, 준공인가는 건축물 또는 시설물의 안전과 사용성을 확인하여 인가를 받는 것이며, 두 과정 모두 관련 규정과 기준을 준수하여 건축물 또는 시설물의 안전과 사용성을 보장하기 위한 것입니다.

4. 확정측량 및 토지분할

  • 확정측량은 토지의 경계 등을 정확하게 산정하고 그 크기를 결정하는 과정을 말합니다. 즉, 토지의 면적, 넓이, 경계 등을 정확하게 측량하여 토지의 소유권을 확정하는 절차입니다. 확정측량을 실시하고 난 후에는 이를 기반으로한 지적도가 작성되며, 이 지적도를 기반으로 한 토지 등기 등의 신청이 이루어집니다. 또한, 확정측량은 토지 매매, 증여, 상속 등에서 매우 중요한 역할을 합니다.
  • 토지분할이란 한 개의 토지를 여러 개의 토지로 나누는 것을 말합니다. 이는 토지 소유자가 토지를 부동산 시장에서 적극적으로 활용하고자 하는 노력의 일환으로, 또는 상속 등의 이유로 인해서 이루어지기도 합니다.
  • 토지분할은 토지 및 건축물관리법 등의 관련 법령 상에서 일정한 절차와 규정을 따라야 합니다. 토지분할의 경우에도, 확정측량이 먼저 이루어지고, 그 결과를 토대로 토지 구획 및 경계선을 결정합니다. 이후에는 경계선을 공인 감정사나 토지경계선측량기술자가 측정하여 등록하고, 각각의 소유자가 토지분할 신청을 하여 토지 등기를 할 수 있습니다.

5. 이전고시 및 보고

  • 사업시행자는 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 합니다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있습니다.
  • 사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장, 군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다.

6. 등기촉탁

  • 사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 합니다.
  • 등기에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하게 됩니다.
  • 정비사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 위에 따른 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못합니다.

7. 조합의 청산 및 해산

청산

  • 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 합니다.
  • 위의 내용에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있습니다.
  • 사업시행자는 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용 상황, 정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
  • 가격평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

해산

  • 조합장은 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 합니다.
  • 조합장이 위에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 총회의 소집에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있습니다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행하게됩니다.
  • 시장, 군수등은 조합이 정당한 사유 없이 위의 내용 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있습니다.
  • 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조(법원에 의한 청산인의 선임)에도 불구하고 시장, 군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있습니다.

조합의 청산은 조합의 활동을 중단하고, 그 경영 상황에 따라 조합의 재산을 분배하는 것을 말합니다.

조합의 청산은 다양한 이유로 발생할 수 있습니다. 예를 들면 조합의 목적이 달성되었거나, 회원의 감소로 인해 경영이 불가능한 경우 등이 그 대표적인 이유로 꼽힙니다.

조합의 청산은 조합원총회에서 청산의 의결과, 경영감사원의 감사 및 보고서, 회계감사에서의 감사 결과 등을 토대로 이루어집니다. 이후, 청산 공고 등의 절차를 거친 후에 조합의 재산이 분배됩니다.

해산이란 조합을 존속하지 않게 하는 것을 말하며, 조합이 이미 존속하지 않는 경우에 발생합니다. 즉, 조합원이 없거나 회원들이 해산에 대한 의결을 한 경우 등이 그 예시입니다.

조합의 해산은 조합원총회에서 의결을 통해 결정되며, 조합의 재산 상황에 따라 조합원들에게 수익이 배분될 수도 있습니다. 이때, 조합의 재산과 청산 후 발생하는 채무와 부채 등에 따라 세부적인 분배 방식이 결정됩니다. 따라서, 조합의 청산 및 해산은 조합원들의 의사결정을 통해 이루어지며, 참여하는 회원들 모두가 이를 충분히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.

관련법규

정비사업이란

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